Do Condomínio Geral - Disposições gerais
Há dois ou mais titulares do direito de propriedade (exceção a regra da exclusividade)
Em suma: Deve haver uma espécie de comunhão em torno do direito de propriedade da coisa
comunhão = Mais de um titular para determinado direito real.
ESPÉCIES DE CONDOMÍNIO PELO CC
GERAL = Pluralidade de titulares para o direito de propriedade
EDILÍCIO = Imóveis em que há divisão entre partes comuns e partes exclusivas
CONDOMÍNIO GERAL
Pluralidade de titulares, divisão da coisa em frações ideais correspondentes a cada qual
CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO
Fracionamento feito pela vontade dos condôminos
CONDOMÍNIO NESCESSÁRIO
Fracionamento igual ou nos limites definido por Lei.
CLASSIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO GERAL:
1 - QUANTO A ORIGEM:
VOLUNTÁRIO = Pela livre vontade das partes (autonomia da vontade)
I - CONVÊNCIONAL = Constituído pelos próprios condôminos;
II - EVENTUAL = Constituído por ato de vontade de um terceiro.
NESCESSÁRIO = Constituído por força da Lei e expressa previsão legal.
2 - QUANTO A FORMA:
Pro diviso = Possível a identificação da parte certa e determinada de cada condômino;
Pro indiviso = Não há como identificar a parcela determinada da coisa de cada condômino.
3 - QUANTO AO NÚMERO DE OBJETOS
Singular = Somente um objeto com pluralidade de titulares;
Universal = Há duas ou mais coisas sendo objeto de condomínio.
4 - QUANTO À DURAÇÃO
Transitório: O qual pode ser extinto pela vontade das partes;
Permanente: Estabelecido por Lei e não pode ser extinto pela vontade dos condôminos.
_______________________
DIREITOS E DEVERES DO CONDÔMINO
I - Exercício dos direitos de propriedade em harmonia e interesse dos demais;
II - Vedação para alterar a destinação da coisa comum. Nem repasse de sua posse para outrem, sem concordância dos demais;
III - Obrigação de contribuir no custeio da conservação e responsabilidade nas benfeitorias necessárias;
IV - Na renúncia de sua fração ideal que detém da coisa, extingue-se sua propriedade (a quota ideal pode ser adquirida por outro condômino ou rateada em iguais partes);
V - Em caso de dívidas, se não houver solidariedade entre os demais ou rateio, dividem-se o proporcional ao seu devido quinhão (cabe direito de regresso das dívidas contraídas por um condômino em proveito da comunhão)
VI - O condômino responde perante os demais pelos frutos percebidos indevidamente ou causar danos a coisa comum;
VII - Cada condômino tem direito aos frutos, dentro do percentual de seu quinhão, salvo outra disposição;
VIII - Pode propor ação de divisão para exigir divisão da coisa comum, extinguindo o condomínio
* DA HIPÓTESE DE USUCAPIÃO ENTRE OS CONDÔMINOS: Fugindo a regra, pode, desde que posse exercida com exclusividade, passados os requisitos temporais, mansa e pacífica e sem oposição dos demais condôminos.
_______________________
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Os condôminos podem administrar por eles próprios, constituir associação ou conferir poderes de gestão a terceiro (PF ou PJ);
Facultado o uso, fruição, disposição da coisa (desde que em comum acordo);
Possível o desdobramento possessório da coisa em comum, desde que haja consenso entre os condôminos
Em caso de venda e da locação da coisa em comum, há o direito de preferência do condômino.
* necessária deliberação da maioria. Sendo verificável a fração ideal de cada.
** DA GRADAÇÃO PARA O DIREITO DE PREFERÊNCIA DO CONDÔMINO INTERESSADO PELA AQUISIÇÃO OU LOCAÇÃO DA COISA:
1º PREFERÊNCIA AO QUE TIVER FEITO BENFEITORIAS DE MAIOR VALOR;
2º - SE IGUAIS, O DE MAIOR QUINHÃO;
3º - SE IDÊNTICOS, O QUE PRIMEIRO DEPOSITAR O VALOR.
*** SE O DIREITO DE PREFERÊNCIA FOR DESREPEITADO = Poderá o interessado ingressar com AÇÃO ANULATÓRIA em prazo decadencial de 180 dias (mediante depósito em juízo, do valor da coisa ou quinhão alienado.
**** Caso um condômino administre a coisa sem oposição dos demais, será considerado como o administrador
(simples, sem poderes para alienar a coisa - para tal = autorização dos demais, outorgando tais prerrogativas).
CAPÍTULO VI
Do Condomínio Geral
Seção I
Do Condomínio Voluntário
Subseção I
Dos Direitos e Deveres dos Condôminos
Art. 1.314 - DAS DEFINIÇÕES DOS ATOS DE QUEM É CONDÔMINO
PU: da vedação a mudança dos status pré definidos do que é ser condomínio.
Art. 1.315 - DAS DESPESAS - RATEIO E CONTRIBUIÇÃO POR PARTES DOS CONDÔMINOS
Adquirido de forma autônoma e não tenha levado o título de transferência ao registro imobiliário, NÃO SE EXIME DE SUA OBRIGAÇÃO LEGAL, em pagar as cotas condominiais respectivas (STJ, REsp 174.737).
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
Art. 1.316 - DA FACULDADE DE RENUNCIA AO CONDÔMINO
Ao abrir mão, sua parte passa a ser acrescida aos demais. Aumentando também de forma respectiva, o valor de despesa de cada qual.
§ 1 o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.
§ 2 o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.
Art. 1.317 - DE DIVIDA FEITA EM BENEFÍCIO DE TODOS OS CONDÔMINOS E SEM APONTAMENTO DE REPONSABILIDADE INDIVIDUAL = PRESUME-SE PROPORCIONALMENTE TODOS OBRIGADOS
Art. 1.318 - SE CONTRAÍDA OBRIGAÇÃO INDIVIDUAL MAS O RETORNO DESTA DÁ BENEFÍCIO A TODOS OS CONDÔMINOS, FICA OBRIGADO O QUE FIRMOU, MAS TEM DIREITO DE REGRESSO PERANTE OS DEMAIS (DEDUZIDA SUA PARTE, JÁ FEITA)
Por ser Propter Rem (incide sobre o bem como um todo) poderá O CREDOR, ajuizar demanda contra qualquer um dos titulares - ocorreu a SOLIDARIEDADE (prevista no Art. 275 do CC), quando se tratar de dívida comum.
Art. 1.319 - PARA CASOS DE UM DOS CONDÔMINOS CAUSAR DANO MATERIAL OU TIVER FRUTOS PERCEBIDOS DE OUTRO CONDÔMINO, DEVERÁ INDENIZA-LO NO VALOR DE SUA FRAÇÃO IDEAL (EM CASO DE PERECIMENTO)
FRUTO PERCEBIDO (COLHIDO) = separado do bem principal, já em posse do poder do possuidor, não junto mais a coisa, separado para ser armazenado ou separado novamente. Alheio.
Art. 1.320 - CADA CONDÔMINO(CO-PROPRIETÁRIO) PODERÁ PEDIR A DIVISÃO - SENDO QUE A DESPESA PELA DIVISÃO, SERÁ PARTILHADA POR IGUAL COM TODOS
Pode ser VOLUNTÁRIA ou JUDICIAL (AÇÃO DIVISÓRIA)
* Caso de bem indivisível = alienação judicial e EXTINÇÃO DO RESPECTIVO CONDOMÍNIO (RT 658/93).
§ 1 o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2 o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.
§ 3 o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
Art. 1.321 - APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DAS REGRAS DE PARTILHA DE HERANÇA
Pelas regras que versam a partilha de bens por sucessão causa mortis (a parte de: partilha extrajudicial amigável).
Subseção II
Da Administração do Condomínio
Art. 1.323 - DA MAIORIA SER SOBERANA PARA ESCOLHA DA ADMINISTRAÇÃO - da recomendação desse terceiro ser alheio ao condomínio
Maioria é calculada com o valor dos quinhões de cada um dos comunheiros
Art. 1.324 - TEORIA DA APARÊNCIA - AQUELE QUE TOMA INICITIVA E SEM OPOSIÇÃO DOS DEMAIS = ASSUME A GESTÃO DO CONDOMÍNIO
Válida para quando não foi feita eleição nem contato para terceiro administrar.
Art. 1.325 - DO VALOR DOS QUINHÕES E NÃO DO CONDÔMINO EM SI, PARA CÁLCULO DE MAIORIA
§ 1 o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.
§ 2 o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.
§ 3 o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.
Art. 1.326 - Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.
Seção II
Do Condomínio Necessário
Art. 1.327 - QUANDO O CONDOMÍNIO É VINDO DE IMPOSIÇÃO DA LEI
Fazer o paralelo com o direito de tapagem, constante do artigo 1.297 e seguintes...
Art. 1.328 - DA CONDIÇÃO DE ADQUIRIR A MEAÇÃO DO VIZINHO POR REEMBOLSO
O reembolso será com base no valor atual do que seria a obra.
Art. 1.329 - SOBRE A OBRA DO ARTIGO ANTERIOR, CASO NÃO SEJA FIRMADO NADA, SERÁ FEITA POR ARBITRO A QUESTÃO DO VALOR
Art. 1330 - O PAGAMENTO É CONDIÇÃO PARA A CONSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO NA RESPECTIVA OBRA
