CAPÍTULO IX
Da Propriedade Fiduciária
Propriedade fiduciária é a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível, constituída para fins de garantia de obrigação, a partir do registro do título no Cartório de Títulos e Documentos. O devedor mantém a posse direta, mas não a propriedade, não tendo disponibilidade da coisa.
DESDOBRAMENTO:
DIRETA = DEVEDOR-FIDUCIANTE
INDIRETA = CREDOR-FIDUCIÁRIO
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Fiduciante = é aquele que, como garantia da dívida ou obrigação própria ou de terceiro, aliena fiduciariamente a propriedade ou um dos direitos elencados na lei, tais como direito de uso e propriedade superficiária;
Sua característica essencial é o fato de o devedor fiduciante (indivíduo que recorre a essa modalidade de financiamento para obter o bem desejado) transferir ao credor fiduciário (pessoa ou instituição financeira que concede o financiamento) a propriedade do bem que pretende adquirir, até que haja o pagamento completo ...
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O primeiro pode, portanto, usar e fruir do bem. O segundo mantém o direito de haver a posse plena, no caso de inadimplemento. Com o pagamento, extingue-se a propriedade resolúvel. Não havendo pagamento, o credor pode realizar a venda judicial ou extrajudicial, aplicando o valor para a satisfação do crédito e das despesas de cobrança. Não pode ficar com o bem, sendo nula a cláusula neste sentido. Eventual saldo deve ser devolvido ao devedor.
Cumpre observar que a propriedade fiduciária não é exclusivamente móvel, sendo a alienação fiduciária de bens imóveis regulada pela lei 9.514, de 20 de novembro de 1997. É modalidade de direito real sobre coisa alheia, mas, em verdade, o titular do direito real seria o credor fiduciário. Qualifica-se como direito real de garantia porque o devedor fica na posse direta, restando o direito do credor como uma garantia inerente à alienação fiduciária. Daí denominar-se propriedade resolúvel, pois é revogável, sujeita à condição e termo.
Art. 1.361 - DA DEFINIÇÃO DE RESOLÚVEL PARA A PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA
Pois será extinta a propriedade do credor fiduciário assim que quitado integralmente o débito (fazendo então jus à plena titularidade do bem).
Art. 1.362 - O contrato, que serve de título à propriedade fiduciária, conterá:
I - o total da dívida, ou sua estimativa;
II - o prazo, ou a época do pagamento;
III - a taxa de juros, se houver;
IV - a descrição da coisa objeto da transferência, com os elementos indispensáveis à sua identificação.
Art. 1.363 - DAS OBRIGAÇÕES DO DEVEDOR FIDUCIANTE E DAS QUESTÕES O QUAL PODE VINCULAR A COISA
I - a empregar na guarda da coisa a diligência exigida por sua natureza;
II - a entregá-la ao credor, se a dívida não for paga no vencimento.
SÃO OBRIGAÇÕES DO DEVEDOR FIDUCIANTE:
a) pagamento do principal e acessórios, como juros, correção e etc...;
b) manutenção e conservação do bem (por posse direta = tem/exerce o munus de depositário e suas obrigações de tal);
c) vedado alienar o bem durante o contrato, uma vez que o domínio fora transferido ao credor.
Art. 1.364 - EM CASO DE INADIPLÊNCIA = CREDOR VENDERÁ O BEM (JUDICIALMENTE OU EXTRA)APLICARÁ O PREÇO NO PAGAMENTO DE SEU CRÉDITO E DESPESAS DE COBRANÇAS E ENTREGA O SALDO (SE HOUVER) AO DEVEDOR
⭐ - Procedimento judicial para fins de prisão civil nos casos das respectivas apreensões = DECRETO LEI 911/1969
⭐⭐ - SÚMULA 72 DO STJ = "A COMPROVAÇÃO DA MORA É IMPRESCINDÍVEL À BUSCA E APREENSÃO DO BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE".
⭐⭐⭐ - SÚMULA 245 DO STJ = "A NOTIFICAÇÃO DESTINADA A COMPROVAR A MORA NAS DÍVIDAS GARANTIDAS POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DISPENSA A INDICAÇÃO DO VALOR DO DÉBITO".
⭐ ⭐ ⭐ ⭐ - SÚMULA 384 DO STJ = "CABE AÇÃO MONITÓRIA PARA HAVER SALDO REMANESCENTE ORIUNDO DE VENDA EXTRAJUDICIAL DE BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE EM GARANTIA".
⭐⭐⭐⭐⭐ - ENUNCIADO 325 CJF = "É IMPENHORÁVEL, NOS TERMOS DA LEI Nº 8.009/90, O DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE".
Art. 1.365 - PROIBIÇÃO DO PACTO COMISSÓRIO
Será nula a clausula que permitir o credor fiduciário SE APROPRIAR DO BEM. SUA OBRIGAÇÃO LEGAL É ALIENÁ-LO.
As demais clausulas, não sofrerão essa nulidade.
Igual ocorre com o penhor, hipoteca e a anticrese...
Parágrafo único. O devedor pode, com a anuência do credor, dar seu direito eventual à coisa em pagamento da dívida, após o vencimento desta.
Art. 1.366 - DA CONTINUIDADE DA CONDIÇÃO DE DEVEDOR SE O APURADO COM A VENDA FOR INSULFICIENTE
Art. 1.367 - DA OBJETIVAÇÃO E DISTINÇÃO ENTRE A PROPRIEDADE PLENA E A SURGIDA EM FUNÇÃO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Art. 1.368 - APÓS PAGAMENTO POR TERCEIRO = CESSÃO DE CRÉDITO EM FAVOR DO MESMO - TERÁ ASSIM OS DIREITOS DO CREDOR ANTERIOR, TRANSMITINDO-SE A PROPRIEDADE DO BEM
ART. 1.368-A - DO REGRAMENTO DAS DEMAIS ESPÉCIES DE PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA E SUAS APLICAÇÕES VIA CC02
ART. 1.368-B - DA ALTERAÇÃO E CONFERIMENTO A DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO DA COISA DADA EM GARANTIA - PODENDO TORNAR-SE TITULAR PLENO DA TAL
Passa a responder então e pós sua emissão na posse direta do bem: pelas obrigações propter rem aquelas incidentes diretamente sobre o bem = taxas condominiais, demais tributos específicos...
TÍTULO IV
Da Superfície
TEORIA GERALDOS DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA:
Os direitos reais sobre coisa alheia estão previstos no rol taxativo do art. 1.225 do Código Civil e operam por desdobramento possessório tendo como base a função social da propriedade. Desta maneira, o proprietário da coisa transfere um direito real para um terceiro, mediante sua autonomia da vontade. Em essência, os direitos reais sobre coisa alheia são divididos em três grandes categorias: direitos de gozo e fruição, direitos reais de garantia e direito à coisa. Nesse texto serão discutidas as espécies de direitos de gozo e fruição e direito à coisa.
DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE = direito de plantar ou construir em propriedade alheia POR TEMPO DETERMINADO;
FORMA = MEDIANTE REGISTRO EM CARTÓRIO;
OBJETIVO = função social. Objetiva tornar produtiva uma coisa cujo proprietário não tem condição de explorar;
🙅 NÃO SE CONFUDE COM ARRENDAMENTO OU ENFIUTESE (esta última é perpétua).
ABRANGÊNCIA = solo da propriedade (sem óbice para espaço aéreo ou subsolo - dados os limites uteis e necessário)
No que concerne à sua dinâmica, o direito real de superfície será constituído através de escritura pública e poderá ser gratuito ou oneroso. Se for oneroso, o pagamento poderá ser feito em parcela única ou mensalmente. No curso do direito real de superfície, é permitido ao superficiário transferir o direito real para terceiros, mediante alienação ou, em caso de morte, para os seus herdeiros. Enquanto durar o direito real de superfície, o superficiário ficará responsável tanto pelas despesas tributárias quanto pelas despesas com a manutenção da propriedade e das acessões. Se nesse período o imóvel tiver de ser desapropriado, a indenização a ser paga pelo Estado deverá ser dividida entre o proprietário e o superficiário.
Já a extinção ocorre quando o prazo pactuado é encerrado ou quando proprietário e superficiário, de comum acordo, resolve extinguir o vínculo real que possuem. Desta maneira, é seguro afirmar que não há possibilidade para destrato unilateral no direito de superfície. Também haverá extinção se o superficiário der, para a coisa, destinação econômica diversa daquela que fora pactuada com o proprietário. Com o término do direito real de superfície, as acessões realizadas ficarão com o proprietário do imóvel e poderão ser indenizadas ao superficiário ou não, a depender do que for pactuado.
Art. 1.369 - DO DIREITO AO PROPRIETÁRIO DE CONCEDER DIREITO DE SUPERFÍCIE EM SUA PROPRIEDADE
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.
(LER COMENTÁRIO PARA ENUNCIADOS)
Art. 1.370 - DA CONDIÇÃO DE ONEROSO OU NÃO PARA A CONCESSÃO DE EXPLORAÇÃO DE SUPERFÍCIE
O proprietário-superficiário pagará ao proprietário-concedente uma remuneração periódica, ou uma parcela única, conforme determinado no próprio negócio jurídico.
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Art. 1.372 - DA CONDIÇÃO DE POSSIBILIDADE DE TRANSMISSÃO DO DIREITO DE SUPERFÍCIA A TERCEIROS - DIFERE ASSIM DO USUFRUTO
Pode se dar inter vivos ou causa mortis.
Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência.
Art. 1.373 - DO DIREITO DE PREFERÊNCIA: SE SUPERFICIÁRIO A NOTIFICAÇÃO PARA EXERCER NA SUA AQUISIÇÃO; SE ALIENAÇÃO O PROPRIETÁRIO CONCEDENTE TAMBÉM O TERÁ
Art. 1.374 - DA ADMISSIBILIDADE DE EXTINÇÃO DE SERVIDÃO ANTES DO FIRMADO - SE DADA DESTINAÇÃO DIFERENTE DA CONCEDIDA, POR AÇÃO DO SUPERFICIÁRIO
Art. 1.375 - DO RETORNO DA PROPRIEDADE COM PLANTAÇÕES E CONSTRUÇÕES EXISTENTES AO PROPRIETÁRIO - EXTINÇÃO DEVERÁ SER AVERBADA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO
PREVISTO NA LEI 6.015/73 LEI DE REGISTROS PÚBLICOS (Art. 167, Inc II, nº20)
Art. 1.376 - DA DESAPROPRIAÇÃO E AS CAUSAS DE EXTINÇÃO DO DIREITO DE SUPERFÍCIE TAMBÉM - CABENDO INDENIZAÇÃO
"O momento da desapropriação e as condições da concessão superficiária serão considerados para fins da divisão do montante indenizatório (art. 1.376), constituindo-se litisconsórcio passivo necessário simples entre proprietário e superficiário."
Art. 1.377 - FUNÇÃO SOCIAL - DA FACULDADE E GERIMENTO PELO PRÓPRIO CÓDIGO (EM CASO DE AUSÊNCIA DE LEGISLAÇÃO ESPECIAL) A FACULDADE DE CONSTITUIÇÃO A PESSOAS JURÍDICAS DE DIREITO PÚBLICO A SUPERFÍCIES
