CAPÍTULO V
Dos Direitos de Vizinhança
Direito de vizinhança tem como função = Limitação do direito de propriedade.
* Difere-se da servidão:
SERVIDÃO = A servidão é um direito real sobre imóvel alheio que impõe um encargo (ônus) ao prédio serviente em favor do prédio dominante;
DIREITO DE VIZINHANÇA = As regras que constituem o direito de vizinhança destinam-se a evitar conflitos de interesses entre proprietários de prédios contíguos. Têm sempre em mira a necessidade de conciliar o exercício do direito de propriedade com as relações de vizinhança, uma vez que sempre é possível o advento de conflitos entre os confinantes. (Gonçalves, C.R - Direitos das Coisas - VOL. 5 - Pag. 325).
CARACTERÍSTICAS:
- DESTINADO A CONVIVÊNCIA SOCIAL (pela boa-fé) = PARA POSSIBILITAR A COEXISTÊNCIA SOCIAL;
- É UMA OBRIGAÇÃO PROPTER REM = ou seja, a decorrente das relações de vizinhança se transmite ao sucessor a título particular (chamada também de obrigação ambulatória - ambulat cum domino);
- TEM REGRAS QUE PERMITEM A PRÁTICA DE CERTOS ATOS, SUJEITANDO O PROPRIETÁRIO O DEVER DE SER ABSTER EM RELAÇÃO A PRÁTICA DE OUTROS.
AS SUJEIÇÕES SERÃO:
SE VIZINHO DE PRÉDIO ENCRAVADO = brigado a conceder passagem ao dono deste (CC, art. 1.285);
SE RECAI SOBRE O DONO DO PRÉDIO ANTERIOR = obrigado a receber as águas que fluem naturalmente do superior (art. 1.288);
IMPOSTA OBRIGAÇÃO DE PERMITIR A ENTRADA DE VIZINHO EM SEU PRÉDIO, PELA FATOR DE = quando seja indispensável à reparação, construção e reconstrução da casa deste(art. 1.313, caput, I, e § 3º)...
ONEROSOS OU GRATUITOS:
Onerosos = obrigação legal de indenizar, à fim de exercer. Ex.: passagem forçada e aqueduto;
Gratuitos = pela falta de previsão quanto a esta reparação.
Seção I
Do Uso Anormal da Propriedade
Art. 1.277 - DO DIREITO (DO PROPRIETÁRIO OU POSSUÍDOR DE PRÉDIO) DE FAZER CESSAR OS ATOS NOCÍVOS
Ilegais são os atos ilícitos que obrigam à composição do dano, nos termos do art.186 do Código Civil, como, por exemplo, atear fogo no prédio vizinho. Ainda que não existisse o supratranscrito art. 1.277, o prejudicado estaria protegido pela norma do art. 186, combinada com o art. 927, caput, do mesmo diploma, que lhe garantem o direito à indenização. Se o vizinho, por exemplo, danifica as plantações de seu confinante, o ato é ilegal e sujeita o agente à obrigação de ressarcir o prejuízo causado.
Abusivos são os atos que, embora o causador do incômodo se mantenha nos limites de sua propriedade, mesmo assim vem a prejudicar o vizinho, muitas vezes sob a forma de barulho excessivo. Consideram-se abusivos não só os atos praticados com o propósito deliberado de prejudicar o vizinho, senão também aqueles em que o titular exerce o seu direito de modo irregular, em desacordo com a sua finalidade social.
Esclarece Orlando Gomes que “o conceito de uso nocivo da propriedade determina-se relativamente, mas não se condiciona à intenção do ato praticado pelo proprietário. O propósito de prejudicar, ou incomodar, pode não existir e haver mau uso da propriedade”
(Gonçalves, C.R - Direitos das Coisas - VOL. 5 - Pag. 327).
* A tratativa aborda também, quando há uma violação não intencional pelo titular do direito (Art. 187) sendo assim, passíveis as sanções do dispositivo citado.
Art. 1.278 - VEDAÇÃO DO DIREITO DE CESSASSÃO EM CASO DE INTERESSE PÚBLICO
https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/440646/recurso-especial-resp-163483-rs-1998-0008167-4
Art. 1.279 - DA POSSIBILIDADE DE PLEITEAR - QUANDO SE DEMONSTRAR A REDUÇÃO SER POSSÍVEL
Art. 1.280 - DA POSSIBILIDADE DA UTILIZAÇÃO DA AÇÃO DE DANO INFECTO
(...) visa à acautelar o proprietário de um dano iminente ou infecto.
Art. 1.281 - ESPÉCIE DE GARANTIA, SOBRE AQUELE QUE DETÉM O DIREITO DE REALIZAR OBRAS, ESSE MÊS TERÁ DE GARANTIR A ASSEGURAÇÃO CONTRA PREJUÍZOS FUTUROS, DESDE QUE ESSES SEJAM EVIDENTES E IMINENTES
Seção II
Das Árvores Limítrofes
Art. 1.282 - DA MUTUALIDADE NAS DECISÕES EM ARVORES DELIMITADAS NAS LINHAS DIVISÓRIAS - CONCORDÃNCIA DE AMBOS EM DECISÕES
Qualquer proveito econômico advindo da referida árvore, deverá ser de direito de ambos os proprietários vizinhos, dado o condomínio natural formado.
Art. 1.283 - AUTORIZAÇÃO AO PROPRIETÁRIO, PARA A PODA DO QUE FOI ULTRAPASSADO E INVADIU A SUA DELIMITAÇÃO, PELO VIZINHO
Em de comum acordo, pode o próprio dono, fazê-lo.
Art. 1.284 - OS FRUTOS CAÍDOS, PERTENCEM AO DONO DO SOLO ONDE TENHAM CAÍDO
*SE CAI NUMA PRAÇA (NÃO EM OURO SOLO DE PROPRIEDADE), CONTINUAM A PERTECEM AO PROPRIETÁRIO DE ONDE CAÍRAM.
Seção III
Da Passagem Forçada
Obrigação judicial para que o vizinho passe pela propriedade em casos de ENCRAVAMENTO = sem acesso a qualquer via pública.
DEFINIÇÃO:
Passagem forçada é hipótese de direito de vizinhança na qual o dono do prédio que não tiver acesso à via pública pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem.
PARA PODER PEDIR A PASSAGEM FORÇADA = TEM QUE SER NATURAL, NÃO CAUSADO PELO PROPRIETÁRIO.
Art. 1.285 - DAS PREVISÕES DE UTILIZAÇÃO DO PEDIDO JUDICIAL DE PASSAGEM FORÇADA
§ 1º - Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.
§ 2º - Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.
§ 3º - Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.
Seção IV
Da Passagem de Cabos e Tubulações
No que se refere à passagem de cabos e tubulações, o Código Civil, precisamente o parágrafo único do artigo 1.286, estatui que, mediante o percebimento de indenização que compreende o dano emergente e o lucro cessante, tal como a desvalorização da área remanescente, é o proprietário obrigado a suportar a passagem, em razão de seu aspecto necessário, de cabos aéreos de energia elétrica, de telefonia ou de processamento de dados. Igualmente, pelo referido dispositivo, deverá o proprietário tolerar a passagem de tubulações subterrâneas de água, gás e esgoto, assim como outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública.
A tolerância se dá em proveito de proprietários vizinhos, quando de outra forma se revelar demasiadamente onerosa ou excessiva, reafirmando, deste modo, os postulados se solidariedade. "A limitação ao direito de propriedade justifica-se em razão da prevalência do interesse social dos proprietários vizinhos [...] A norma é enfática ao restringir a utilização do subterrâneo do vizinho”, não se estendo, por conseguinte, ao espaço aéreo ou à superfície. Logo, a imperatividade legislativa decorre do ideário de que a passagem de cabos e tubulações e sua consequente tolerância pelo vizinho materializa o ideário de solidariedade.
Art. 1.286 - SEMPRE QUE FOR ABSOLUTAMENTE NECESSÁRIA AS PASSAGENS CITADAS, O VIZINHO SERÁ OBRIGADO A SUPORTAR TAL ENCARGO (SERVIDÃO FORÇADA)
Condicionado a se de não outro modo, for possível.
PU: Das condições que o proprietário pode opor.
Art. 1.287 - DA POSSIBILIDADE DO VIZINHO PEDIR/EXIGIR OBRAS COM MEDIDAS DE SEGURANÇA, EM CASO DAS INSTALAÇÕES PODER VIR CAUSAR ALGUM RISCO AOS BENS
Seção V
Das Águas
A água é considerada bem público e essencial para vida humana e, portanto, não deve ser poluída pelos imóveis confinantes. Também é facultado ao interessado realizar a construção de açude ou realizar o bombeamento de águas, ficando responsável em caso de vazamentos. E, uma vez satisfeitas às necessidades de consumo, a água não pode ter seu curso natural desviado ou impedido, o que imprime alguns graus de tolerância quando os imóveis confinantes encontram-se em desnível um do outro.
Nesse sentido, o art. 1.288do CC prescreve que “O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior”. O dono ou possuidor do prédio inferior é aquele recebe por fluxo natural águas do prédio superior, sendo “obrigado” a receber tais águas e não podendo negar o curso natural ou mesmo obstruir este regular fluxo. Justamente por isto é que surge um dever de abstenção para este proprietário ou possuidor: não realizar qualquer obra que obstrua o fluxo das águas.
Art. 1.288 - DO PRÉDIO INFERIOR, NÃO REPRESAR ÁGUAS QUE VENHAM DO INFERIOR. ALÉM DE OBRIGADO A RECEBELAS
Também, quando as águas se acumulam do prédio superior e jorram ao inferior, fazer uma construção para obstrução, pode gerar dano ainda maior.
Art. 1.289 - QUANDO DE FORMA ARTIFICIAL E LEVADAS AO SUPERIOR, O DO INFERIOR, PODERÁ PEDIR SEU DESVIO EM CASO DE DANOS
Art. 1.290 - TENDO NASCENTE NO PRÉDIO SUPERIOR, O DONO DESTE NÃO PODE IMPEDIR SEU CURSO NATUAL AO INFERIOR
Art. 1.291 - SEGUNDO O ENUNCIADO 244 DO CJF, DEVE SER INTERPRETADO CONFORME A CF - NÃO ADMITINDO EM HIPÓTESE ALGUMA, A POLUIÇÃO
Art. 1.292 - SE NÃO INVADIR PRÉDIO ALHEIO, PODE O PROPRIETÁRIO CONSTRUIR BARRAGENS, CASO NÃO CONSIGA DESSA MANEIRA, DEVERÁ INDENIZAR
Art. 1.293 - AO QUE FOR IMPRESCINDÍVEL A CAPTAÇÃO DE ÁGUAS, PODERÁ O TITULAR EXIGIR A CONSTRUÇÃO DE CANAIS (ARQUEDUTOS), RESSALVADOS CLARO A INDENIZAÇÃO
Cabível as primeiras necessidades da vida.
Poderão também ser subterrâneos os seus gastos pelo aquele que necessita.
ENUNCIADO 245 DO CJF.
Art. 1.294 - DETERMINAÇÃO DO CÓDIGO DOS DISPOSITIVOS QUE TRATAM DOS CABOS E TUBULAÇÕES AO TRATAR DO ARQUEODUTO
Art. 1.295 - NÃO PODERÁ O AQUEODUTO INIBIR A CONSTRUÇÃO DE CERCAS OU DEMAIS CONSTRUÇÕES, NO IMÓVEL ONERADO
Art. 1.296 - O PROPRIETÁRIO DO ARQUEODUTO DEVE SER INDENIZADO PELO USO DE ÁGUAS SUPÉRFLUAS - NÃO DESTINADAS AS PRIMEIRAS NESCESSIDADES DA VIDA
Seção VI
Dos Limites entre Prédios e do Direito de Tapagem
O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas. Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.
As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários. Além disso, a construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas.
Art. 1.297 - DA PRESUMIDA MUTUALIDADE E CONSENSO NAS ADMINSTRAÇÕES E PROVÁVEL RETIRADA DAS DIVISÓRIAS
DIFERENÇA DAS AÇÕES:
DEMARCATÓRIA = determinar os novos limites apagados com o tempo;
DIVISÓRIA = determinar aos condôminos que partilhem devidamente o bem em questão.
* é IMPRESCRITÍVEL a AÇÃO DEMARCATÓRIA, de rito especial, para a fixação de marcos divisórios determinados ou para aviventar os já existentes, para a perfeita demarcação aos prédios confrontantes.
** Quando dada invasão em transbordamento do limítrofe, caberá AÇÃO POSSESSÓRIA ou REIVIDICATÓRIA. Por ter havido violação unilateral de direito anteriormente estabelecido.
*** Para a construção unilateral de muros divisório entre duas propriedades distintas, a jurisprudência vem interpretando que é necessário, antes, compelir o vizinho a ratear os gastos, por ação cominatória, sob pena de não poder, posteriormente, cobra sua parte devida (RT 180/378).
Art. 1.298 -QUANDO O REGISTRO IMOBILIÁRIO NÃO ESCLARECER: UTILIZA-SE A POSSE JUSTA PARA A DISTRIBUIÇÃO DA ÁREA EM LITÍGIO. NÃO SENDO POSSÍVEL, DELIMITA-SE EM PARTES IGUAIS. NÃO SENDO POSSÍVEL ESSE TAMBEM, FICARÁ COM UM DESSES E RESSARCIDO É O OUTRO
Seção VII
Do Direito de Construir
De acordo com o art.1.299 do Código Civil, o proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos. Assim, todo o proprietário deve ressarcir o seu vizinho pelos danos causados pela construção, podendo este último valer-se da ação de indenização, na qual provará a ocorrência do dano e o nexo de causalidade com a construção.
Cabe lembrar que os construtores, arquitetos e empresas que prestam serviços de construção civil respondem solidariamente com os proprietários pelos danos causados pela obra, já que são técnicos habilitados para realizá-la. Se os danos decorrem de imperícia ou negligência do construtor, pode o proprietário que pagar sozinho valer-se de ação regressiva contra àquele.
No que concerne o devassamento da propriedade vizinha, prescreve o art.1.301 do Código Civil ser proibido abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho, com a finalidade de resguardar a intimidade a intimidade das famílias. No entanto, não estão proibidas pequenas aberturas para luz e ventilação, a exemplo das janelas basculantes, que não podem ter tamanho superior a 10x20 centímetros e, se a janela não oferecer vista direta, o limite é reduzido para setenta e cinco centímetros.
Conforme previsto no art. 1.302 do Código Civil, pode o proprietário, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio. Trata-se de prazo decadencial, por se tratar de direito potestivo, cujo inicio da contagem se dá com a conclusão da obra. De acordo com o Superior Tribunal de Justiça, reputa-se concluída a obra que está em fase de acabamento. Por fim, na zona rural não se pode levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho, como manda o art. 1.303 do Código Civil.
Art. 1.299 - DA LIBERDADE DE CONSTRUÇÃO AO PROPRIETÁRIO E TAMBÉM DETERMINAÇÃO AS SUJEIÇÕES MUNICIPAIS OU DEMAIS REGULADORAS
* Alvará mesmo que concedido, pode ser revogado ou até anulado se em favor de construção em área de preservação permanente - NÃO GERA DIREITO ADQUIRIDO EM FAVOR DO TÍTULAR. (RT 659/171).
Art. 1.300 - FICA VEDADO O ESCOAMENTO FEITO PARA O PRÉDIO VIZINHO DE ÁGUAS
* Não confundir com o fluxo normal de águas.
Art. 1.301 - DA PROIBIÇÃO DE ABERTURA DE JANELAS EM MENOS DA DISTÃNCIA ESTABELECIDA, MAS A PERMISSÃO PARA PEQUENAS ABERTURAS (10X20) (75 CM) PARA LUZ
Art. 1.302 - PODERÁ O VIZINHO PREJUDICA NO PRAZO DE UM ANO E DIA, PEDIR QUE SE DESFAÇA AS OBRAS DESCRITAS NO CAPUT
* Pode ser objeto de ações demolitórias.
** Passado também o prazo decadencial de ano e meio, não poderá exigir mais sua demolição. Poderá porém, erguer construção em seu terreno na divisa, mesmo prejudicando a janela alheia (TJ/SP 175/426).
Art. 1.303 - DE TRÊS METROS DO VIZINHO, PARA LEVANTAR EDIFICAÇÕES EM ZONA RURAL
Art. 1.304 - DO TRAVEJAMENTO DE PAREDES E SEU DEVER DE IDENIZAR
Art. 1.305 - DO TERRENO VAZIO, DADA A CONSTRUÇÃO DO MURO, PODE O QUE FEZ A AÇÃO, COBRAR DO OUTRO VIZINHO O VALOR CORRESPONDENTE A SUA METADE.
Art. 1.306 - DA POSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DE ATÉ A METADE DA PAREDE - MANTENDO A SEGURANÇA E PRÉVIA COMUNICAÇÃO
Um exemplo.: armários embutidos...
Art. 1.307 - FICANDO AS DESPESA COM O QUE PRETENDE EDIFICAR, PODE SIM A PAREDE DIVISÓRIA TORNA-SE MAIS ELEVADA
Se de mutuo interesse, podem ser dividas as despesas.
Art. 1.308 - DA VEDAÇÃO A ACOPLAMENTO NA PAREDE DIVISÓRIA DOS INTES DO CAPUT 🔥🔥🔥🔥🔥🔥
Art. 1.309 - O BENEFCIADO DO POÇO OU NASCENTE, TEM MEDIDA JUDICIAL QUE O PROTEGE CONTRA CONSTRUIÇÃO QUE VANHA PREJUDICAR-LO OU LHE DAR O AMPARO A INDENIZAÇÃO
Art. 1.310 - VEDAÇÃO DE TODAS MANEIRAS, DE AÇÕES/OBRAS QUE VANHAM A DESVIAR, PREJUDICAR O FLUXO DE ÁGUAS DE NASCENTE OU POÇO
Art. 1.311 - VEDAÇÃO DE OBRAS QUE VENHAM A CAUSAR DESLOCAÇÕES OU DESMONORAMENTOS, SEM QUE ANTES SEJAM FEITAS OBRAS ACAUTELATÓRIAS
* Ao adotar os acauteladores e mesmo assim ocorrer algo, responde pelos prejuízos causados, uma vez que o legislador adotou a teoria do risco.
Art. 1.312 - EM CASO DE VIOLAÇÃO DAS PROIBIÇÕES DESSA SEÇÃO, O CAUSADOR É OBRIGADO A DEMOLIR E AINDA RESPONDE POR PERDAS E DANOS
Art. 1.313 - HIPÓTESE DE LIMITAÇÃO DE DIREITO DE PROPRIEDADE: O PROPRIETÁRIO/OCUPANTE É OBRIGADO A TOLERAR O VIZINHO EM INGRESSO TEMPORÁRIO PARA O MESMO REALIZAR OBRAS QUE BENEFICIE SEU IMÓVEL
DADA RECUSA, PODE INGRESSAR JUDICIALMENTE. SE CAUSAR DANO AO O OUTRO PROPRIETÁRIO EM SUAS TAREFAS, TERÁ DE RESSACIR ESTE
