CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Trata-se de propriedade imóvel que é divida entre área comum e área exclusiva
COMUM = Pertence a todos os condôminos;
EXCLUSIVA = unidade autônoma que é de propriedade exclusiva
* sem personalidade jurídica, ainda que possa pactuar obrigações, demandar ou ser demandado na forma judicial;
** Pelo STJ, não pode (edilício) ser vítima de danos morais;
*** Doutrina MINORITÁRIA, entende a personalidade jurídica do condomínio.
DOCUMENTOS FUNDAMENTAIS PARA A CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
I - ATO DE INSTRUÇÃO
Determina a divisão de áreas comuns, exclusivas, frações, finalidade da coisa;
Pode ser formada por atos Inter vivos ou pela via testamentária (em ambas, precisa do registro em cartório);
Deflagra o processo de incorporação imobiliária = modo que o condomínio sai do patrimônio da incorporada.
II - CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
Estabelece as competências das assembleias, da administração e deve ser aprovada por 2 terços das frações ideais
Registrada em cartório para produzir efeitos perante terceiros (aos condôminos = imediatos)
III - REGIMENTO INTERNO
Parte da convenção condominial que estabelece as regras de convívio, punições cabíveis (podem ser advertências ou até perda do direito ao uso da propriedade)
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DIREITOS E DEVERES DO CONDÔMINO NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
I - Usar, fruir e dispor da unidade autônoma e usar as áreas comuns nos limites estabelecidos pelo regimento interno;
II - Votar nas assembleias condominiais
se de OBRAS = quórum depende da natureza;
BENFEITORIA UTIL = Maioria simples;
VOLUPTUÁRIA = 2/3;
ACESSÃO ARTIFICIAL = Unanimidade.
III - Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação e não alterar a cor e formato da fachada;
IV - Contribuir para com as despesas do condomínio com o pagamento da taxa condominial
taxa = natureza propter rem e reipersecutória, pois a unidade penhorada é levada à hasta pública para sanar dívidas com o condomínio.
V - Condomínio em timesharing como multipropriedade
Divisão da propriedade não se dá por frações ideais, mas sim pelo tempo de utilização que cada proprietário tem = divisão temporal de multipropriedade.
Art. 1.331 - DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO = Imóveis em que há divisão entre partes comuns e partes exclusivas
(VER NOS PARÁGRAFOS, TAIS CARACTERÍSTICAS)
Art. 1.332 - DAS CARACTERÍSTICAS E DISPOSIÇÕES PARA O CONDOMÍNIO EDILÍCIO
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Art. 1.333 - DA EXIGÊNCIA DE DOIS TERÇOS PARA APROVAÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO - TORNANDO-SE OBRIGATÓRIA PARA TITULARES, INQUILÍNOS E QUEM FAÇA USO DO CONDOMÍNIO
Sem forma pública exigida, para a convenção; EXCETO O DISPOSTO NO PARÁGRAFO ÚNICO.
Art. 1.334 - DAS CLÁUSULAS QUE DEVERÃO CONSTAR NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL
§ 1 o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2 o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Art. 1.335 - DOS DIREITOS DO CONDÔMINO SOBRE O QUE LHE PERTENÇE E O QUE PERTENÇE INDISTINTAMENTE COM OS DEMAIS CONDÔMINOS
Art. 1.336 - DOS DEVERES DO CONDÔMINO
Art. 1.337 - DO CONDÔMINO NOCIVO
Art. 1.338 - DA PREFERÊNCIA PARA O CONDÔMINO, NA QUESTÃO DE ALUGUEL DE ESPAÇO
ENUM. 320 CFJ
Art. 1.339 - DA VEDAÇÃO DA ALIENAÇÃO DE FORMA SEPARADA, NA FRAÇÃO DE SUA PARTE ACESSÓRIA DO PROPRIETÁRIO
Art. 1.340 - ESSA INCUMBÊNCIA, VEM PARA EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO
Art. 1.341 - DAS REGRAS POR VOTAÇÕES E REALIZAÇÕES DE OBRAS NO CONDOMÍNIO
(na explicação antes dos comentários)
Art. 1.342 - A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
Seção II
Da Administração do Condomínio
Art. 1.347 - DA ESCOLHA POR ASSEMBLEIA OU NÃO DO SÍDICO - LIMITADO A PERÍODO NÃO SUPERIOR A DOIS ANOS
Art. 1.348 - DO ROL (EX) DE ATRIBUIÇÕES DO SÍNDICO
Ressalta a representação do condomínio em juízo ou fora dele, ativa ou passivamente.
Art. 1.349 - (DO ESTABELECIDO NO PARÁGRAFO 2 DO ARTIGO ANTERIOR) DAS IRREGULARIDADES OU NÃO PRESTAÇÃO DE CONTAS = DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO
(VER COMENTÁRIO PARA DELIBERAÇÕES DE ASSEMBLEIA)
Art. 1.350 - DA ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA - ANUAL
Se inerte o síndico, pode ser proposta por 1/4 dos condôminos.
Caso não a tenha, poderá ser provocada intervenção ao judiciário por qualquer um dos condôminos.
Art. 1.351 - DA APROVAÇÃO DE ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO - DEMAIS MUDANÇAS TAMBÉM
Art. 1.352 - DA PRIMEIRA E SEGUNDA DELIBERAÇÃO DAS ASSEMBLEIAS
1º = MAIORIA DOS VOTOS PRESENTES COM METADE DAS FRAÇÕES AO MENOS;
2º = MAIORIA DOS VOTOS PRESENTES, SEM QUORUM ESPECIAL DIFERENCIADO.
Art. 1.353 - NAS MATÉRIAS QUE DISPENSEM QUORUM ESPECIAL, PODERÃO SER ALCANÇADA COM MAIORIA, DISPESANDO A METADE IDEAL DE FRAÇÕES
Art. 1.354 - A POSSIBILIDADE DE EM SEGUNDA VOTAÇÃO = NÃO DISPENSA A OBRIGATORIEDADE DE CONVOCAÇÃO PARA COM TODOS OS CONDÔMINOS
Art. 1.355 - POSSIBILIDADES DE ASSEMBLÉIAS EXTRAORDINÁRIAS
- Pelo síndico;
- 1/4 dos condôminos.
Art. 1.356 - DA POSSIBILIDADE DO CONSELHO FÍSCAL PARA ATOS DOS SÍNDICO
(ver comentário para detalhes)
Seção III
Da Extinção do Condomínio
Art. 1.357 - ASSEMBLEIA SOBRE OS DETINOS DO CONDOMÍNIO NOS CASOS CRÍTICOS:
Art. 1.358 - DESAPROPRIAÇÃO = EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO
A indenização será rateada em torno das frações ideais de cada condômino.
ESPECIÁIS INCREMENTOS: 1.358-A - 1.358-U.
